วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของจีน สู่มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ในนครซีอาน
ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจเคยได้รับรู้ถึงสถานการณ์วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของจีนในห้วงที่ผ่านมาที่เกิดขึ้นพร้อมกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน อาทิ กรณี Evergrande บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีนผิดนัดชำหนี้หุ้นกู้สะสมมูลค่ากว่า 10 ล้านล้านหยวน แน่นอนว่าวิกฤติที่เกิดขึ้นนั้น ส่งผลโดยตรงต่อทั้งรัฐบาลและภาคเอกชนที่ต้องเพิ่มความระมัดระวังในวินัยการคลังยิ่งขึ้น หลังจากนั้นไม่นาน “วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของจีน” ยังคงเกิดขึ้นต่อเนื่อง เมื่อคนจีนเริ่มหยุดการผ่อนชำระที่พักอาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของผู้พัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ลุกลามไปยังสถาบันทางการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้แก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ธุรกิจสืบเนื่อง อาทิ บริษัทรับเหมาก่อสร้าง บริษัทขายสินค้า/เฟอร์นิเจอร์ และบริษัทผู้รับงานบริการต่าง ๆ หยุดการชำระหนี้ เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ข้างต้นก็ได้ผิดนัดชำระหนี้แก่บริษัทที่ให้บริการดังกล่าวเช่นกัน
ปัจจุบัน ภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นมูลค่ากว่า 30% ของ GDP เศรษฐกิจจีนทั้งประเทศ และในขณะนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้สูงถึง 40% ทำให้ “โดมิโนวิกฤติอสังหาริมทรัพย์” ของจีน ได้ลุกลามไปกว่าหลายร้อยโครงการทั่วจีน อาทิ มณฑลเหอหนาน มณฑลชานซี มณฑลเจียงซี มณฑลหูหนาน มณฑลหูเป่ย เขตปกครองตนเองกว่างซีจ้วง รวมถึงในมณฑลส่านซี ซึ่งเป็นที่ตั้งของนครซีอาน หลายภาคส่วนได้แสดงความวิตกว่าปัญหานี้จะเป็นชนวนใหม่ของวิกฤติเศรษฐกิจจีน เนื่องจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศจีนในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 มีมูลค่ามากถึง 7.45 ล้านล้านหยวน เพิ่มขึ้น 7% จากปี 2562 ซึ่งคิดเป็น 7.34% ของ GDP ทั้งหมดของจีนในปี 2563
ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติยังแสดงว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 5.4% พื้นที่จำหน่ายบ้านเพื่อการพาณิชย์ทั่วประเทศ 689.23 ล้านตารางเมตร ลดลง 22.2% การจำหน่ายบ้านเพื่อการพาณิชย์ทำได้ 6,607,200 ล้านหยวน ลดลง 28.9% ในขณะที่ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงส่งสัญญาณปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 15%
สำหรับนครซีอาน ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2565 การลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 11.7% อัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 2.9 % พื้นที่จำหน่ายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 5.1774 ล้านตารางเมตร ลดลง 16.1%
จากสถิติหน่วยงานท้องถิ่นล่าสุดพบว่าขณะนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ของจีนมากกว่า 200 โครงการที่ประสบปัญหาลูกบ้านไม่สามารถผ่อนชำระบ้านต่อได้ เนื่องบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ส่งมอบบ้านตามสัญญา ส่งผลต่อความเชื่อถือในวิสาหกิจ ซึ่งในจำนวนนี้ เป็นโครงการในนครซีอาน 13 แห่ง
จากปัญหาข้างต้น เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2565 กรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนครซีอาน ร่วมกับสำนักงานวางแผนทรัพยากรธรรมชาติ สำนักงานบริหารเมืองและการบังคับใช้กฎหมาย สำนักงานบริหารการคลัง ได้ออกมาตรการการทำงานเพื่อป้องกันปัญหาความล่าช้าในการส่งมอบบ้านในเชิงพาณิชย์ให้แก่ผู้ซื้อ (《关于印发防范商品房延期交房增问题工作措施的通知》)” ประกอบด้วย 6 หมวดและ 13 ข้อดังนี้
|
หมวด |
ข้อ |
| 1. บังคับใช้กฎการโอนที่ดินอย่างเคร่งครัด | (1) ให้ความสำคัญต่อแหล่งที่มาของเงินทุน
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมั่นใจว่าเงินทุนจัดซื้อที่ดินเป็นไปตามข้อกำหนด ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่เข้าร่วมในการประมูลที่ดินเพื่อการพาณิชย์จะต้องใช้เงินทุนของตนเอง และผู้ถือหุ้นของวิสาหกิจการพัฒนาที่ดินที่เสนอราคา จะต้องไม่ให้เงินกู้ การค้ำประกัน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกทางการเงินอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องตามข้อบังคับทางกฎหมาย ห้ามใช้เงินที่กู้มาจากวิสาหกิจในกิจการเครือต้นน้ำและปลายน้ำของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์เอง ไม่นำเงินกู้ยืมจากบุคคลธรรมดา นิติบุคคล และองค์กรที่ไม่ใช่นิติบุคคลมาใช้เพื่อการลงทุน และหากตรวจสอบแล้วพบว่ามีการใช้เงินทุนที่ไม่ใช่ของตนเองในการประมูลที่ดินเพื่อการพาณิชย์ คุณสมบัติในการประมูลจะถูกยกเลิก และจะไม่คืนเงินมัดจำสำหรับการประมูลที่ชำระแล้ว |
| 2. กำกับดูแลและจัดการกระบวนการก่อสร้างโครงการตลอดเวลา
|
(2) ไม่อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงเอกสารการออกแบบแบบก่อสร้างที่ผ่านการตรวจสอบโดยพลการ ต้องจัดระเบียบการก่อสร้างโครงการอย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะใบอนุญาตการวางแผนโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้าง และเอกสารการออกแบบก่อสร้างที่ต้องผ่านการตรวจสอบ และก่อสร้างตามขั้นตอน
(3) หน่วยออกแบบสถาปัตยกรรมและสถาบันตรวจสอบการเขียนแบบก่อสร้าง จะต้องออกแบบและทบทวนแบบก่อสร้างอย่างเคร่งครัดตามใบอนุญาตการวางแผนโครงการก่อสร้าง ห้ามใช้เอกสารการออกแบบแบบก่อสร้างที่ไม่เหมาะสม แบบก่อสร้าง และเอกสารการออกแบบที่ผ่านการตรวจสอบเพื่อดำเนินการก่อสร้างโครงการให้หน่วยงานกำกับดูแลดำเนินการควบคุมโครงการตามใบอนุญาตก่อสร้างและเอกสารการออกแบบแบบก่อสร้างที่ผ่านการตรวจสอบ |
| 3. เสริมสร้างการจัดการใบอนุญาตจำหน่ายล่วงหน้าสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ | (4) บริษัทพัฒนาที่ได้ยื่นขอใบอนุญาตจำหน่ายบ้านเพื่อการพาณิชย์จะต้องรายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด สำหรับอาคารที่มีความสูงจากพื้นดิน 7 ชั้นขึ้นไป จะต้องความคืบหน้าของโครงการอย่างต่อเนื่อง
(5) สร้างมาตรฐานกิจกรรมการขาย สถานประกอบการพัฒนาควรจัดกิจกรรมการขายผ่านแพลตฟอร์มการประชาสัมพันธ์การขายบ้านในเชิงพาณิชย์ ในกระบวนการขาย จำเป็นต้องเผยแพร่ข้อมูลพื้นฐานขององค์กร ใบอนุญาตพัฒนา ข้อมูลพื้นฐานของโครงการ ข้อมูลการขายบ้าน สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการ บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ และข้อมูลอื่นๆ ตามระเบียบ |
| 4. กำกับดูแล การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า |
(6) กำกับดูแลการจำหน่ายที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ล่วงหน้า โดยให้ความสำคัญกับการต้องมีเงินทุนก่อนการจำหน่ายทั้งหมดสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ครอบคลุมไปถึงเงินดาวน์ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและรูปแบบการชำระเงินที่อยู่อาศัยอื่นๆ) ควรฝากโดยใช้ชื่อบัญชีและข้อมูลที่ตรงตามที่ตกลงในสัญญา หากเงินดาวน์ (สินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้าน) หรือการชำระเงินเต็มจำนวน (จ่ายครั้งเดียวสำหรับการซื้อบ้าน) ไม่ได้ฝากเข้าชื่อบัญชีตามที่ตกลงในสัญญา จะไม่ถูกนำมาคิดว่าเป็นการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย
(7) กำหนดให้มีมาตรฐานการเบิกจ่ายที่เข้มงวด ก่อนการลงนามยอมรับอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ ยอดการเบิกจ่ายเงินเพื่อชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกินร้อยละ 50 ของราคารวม ก่อนเสร็จสิ้นหน้างานก่อสร้าง สามารถให้มียอดการเบิกจ่ายเงินเพื่อชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ได้ร้อยละ 95 ของราคารวม นอกจากนี้ ในกลุ่มอาคารที่มีมากกว่า 7 ชั้น ก่อนการก่อสร้างถึง 1/3 ชั้น และ 2/3 ชั้น สามารถอนุญาตให้มีการเบิกจ่ายระหว่างการก่อสร้างได้ไม่เกินร้อยละ 20 และ 35 ของราคารวม (8) เพิ่มประสิทธิภาพแพลตฟอร์มสำหรับการฝากเงินก่อนการซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อให้มีข้อมูลการฝากเงินล่วงหน้าที่สามารถตรวจสอบได้ตลอดเวลาโดยหน่วยงานกำกับดูแลและผู้ซื้อบ้านที่อยู่อาศัย และเพิ่มประสิทธิภาพรองรับการใช้เครื่อง POS (Point of sales) ในการชำระเงิน (9) สนับสนุนให้มีกลไกตรวจสอบบัญชี โดยฝ่ายวิสาหกิจผู้ก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำส่งรายการแสดงบัญชีต่อหน่วยงานที่ควบคุมท้องถิ่นอย่างน้อยเดือนละ 1 ครั้ง หากพบว่า สถานประกอบมีการจัดสรรเงินกํากับดูแลหลักโดยมิชอบอันเป็นการฝ่าฝืนระเบียบข้อบังคับ หน่วยงานดังกล่าวจะถูกระงับการดำเนินการ และต้องเข้ารับการตรวจสอบทางกฎหมาย |
| 5. สร้างมาตรฐานการส่งมอบที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ |
(11) ยึดหลักแนวคิด “Two books and one form” (การรับประกันคุณภาพที่อยู่อาศัยและคู่มือผู้ใช้ที่อยู่อาศัย และแบบฟอร์มบันทึกการยอมรับโครงการทางสถาปัตยกรรม) เมื่อมีการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ โดยส่งเสริมให้เกิดการตรวจสอบล่วงหน้า ฝ่ายที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างในแต่ละแห่ง เพื่อกระตุ้นให้ ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหน่วยงานหลักในการรับผิดชอบ และแจ้งต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการดำเนินการตรวจสอบบ้านก่อนการส่งมอบล่วงหน้า หากพบปัญหาใด ๆ จะต้องดำเนินการแก้ไขให้ทันเวลาและรายงานผลการแก้ไขแก่ผู้ซื้อด้วย
(12) เผยแพร่ข้อมูลการจัดส่ง เมื่อมีการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจัดเตรียม เอกสารตามแนวคิด “Two books and one form” ให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และจัดทำหนังสือรับประกันคุณภาพที่อยู่อาศัย คู่มือการใช้ที่อยู่อาศัย และแบบบันทึกการยอมรับความสำเร็จของโครงการก่อสร้างด้วย |
| 6. ปรับปรุงระบบการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ | (13) เร่งส่งเสริมศักยภาพการบริหารสินเชื่อ หากวิสาหกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ส่งมอบบ้านตรงเวลา ก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคมอย่างร้ายแรง ให้ขึ้นทะเบียนเป็นวิสาหกิจที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำเผยแพร่สู่สาธารณะ และดำเนินการตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ “มาตรการชั่วคราวสำหรับการจัดการข้อมูลเครดิตของวิสาหกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในมณฑลส่านซี” |
มาตรการเหล่านี้ล้วนเป็นมาตรการที่นครซีอานบังคัลใช้เพื่อหวังเร่งแก้ปัญหาไม่ให้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ลุกลามมากขึ้นในนครซีอาน ซึ่งนครซีอาน ถือเป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่ติดอันดับประเทศ เป็นเมืองชั้นที่ 1 ใหม่ (New first-tier cities) ที่พบการลงทุนในการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์สูงมากเป็นลำดับต้นในพื้นที่จีนตะวันตก และเป็นเมืองที่ติด 3 อันดับแรกที่มีสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ต่อ GDP สูง การออกมาตรการกำกับดูแลข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความกังวลของภาครัฐท้องถิ่นที่ต้องการจัดระเบียบและควบคุมไม่ให้เกิดความเสียหายเป็นโดมิโนต่อไปยังธุรกิจองค์รวม
ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ของจีนในครั้งนี้ ได้ก่อให้เกิดความกังวลในระดับนานาชาติรวมถึงประเทศไทยที่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องกับการค้าการลงทุนจากประเทศจีนเป็นจำนวนมาก และชาวจีนเป็นชาวต่างชาติอันดับ 1 ที่มาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในประเทศไทย คิดเป็นมูลค่ากว่า 19,588 ล้านบาท (ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) ปัญหาเศรษฐกิจจีนต่อผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยนั้น พบข้อมูลจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้แก่ เครือ Property Perfect ว่ามีชาวจีนหยุดผ่อน/ยกเลิกสัญญา คิดเป็นจำนวน 1-2% และเครือ Origin ได้เปิดเผยข้อมูลว่า มีการยกเลิกการซื้อขายจากชาวจีน คิดเป็นจำนวน 15% อย่างไรก็ดี หากมองในแง่ทิศทางของโอกาสแล้ว ปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในจีนอยู่ขณะนี้ อาจทำให้ชาวจีนหันเหการลงทุนจากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ มาสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะประชากรในนครซีอานซึ่งถือเป็น “เศรษฐีใหม่” ที่มีกำลังในการจับจ่ายใช้สอย/การลงทุนมากขึ้น ทั้งนี้ จากการสอบถามประชากรในนครซีอาน ก็พบว่า มีกลุ่มคนจำนวนไม่น้อยที่ถือครองห้องชุดเพื่อการลงทุนในประเทศไทย/สนใจการลงทุนดังกล่าว ซึ่งศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทยในจีน ณ นครซีอาน จะได้ติดตามพัฒนาการและนำเสนอแง่มุมที่น่าสนใจให้แก่ท่านผู้อ่านในโอกาสต่อไป
ข้อมูลอ้างอิง
- https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3MzI1NjA1MA==&mid=2651146649&idx=5&sn=3859c7aefed4340d37ca7023d2cce1d9&chksm=84e03484b397bd92ddd7a28a0f0d70af293b422c88e27019ccf3da509003a463cc84f186bc9d&scene=27 抱团断供下，西安烂尾楼投诉量全国前五：率先对延期交房出招！点名10个高风险楼盘！
- http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202207/t20220715_1886417.html
- http://www.stats.gov.cn/xxgk/sjfb/zxfb2020/202107/t20210716_1819555.html
- http://tjj.xa.gov.cn/tjsj/zxfb/62b16a50f8fd1c4c21038342.html【数据发布】2022年1—5月西安市经济运行情况
- https://www.binfang.com/news/guoneiloushi/6210.htm 停贷楼盘超200个！银保监会紧急回应！
- https://zjj.xa.gov.cn/zw/zfxxgkml/zwxx/zxtz/62cffab1f8fd1c4c2109653f.html 关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知
จัดทำโดย จาง เคอซิน ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทยในจีน ณ นครซีอาน
